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2023-11-20
公寓转让税费怎么算？40万公寓卖掉交多少税,彬彬常识网带你了解相关信息。
相信每个人听过公寓，都听过很多人说，公寓交易税费特别贵，后续可能17%-30%以上都要交给国家，那么，这是真的吗？
小编长期专注做公寓交易的。对于很多人的无解在开始的时候也曾经是爱莫能助，总有人瞎说的，我也不好反击。在我交易的所有单子里面，税费一般都是只有3%的，其他的成本是差额或者增值税会因房子而有所差别。
不过，就算3%也不是公寓交易的最低税费，比如上周的时候，我去交易了一个公寓的过户，然后在交税出来以后，发现惊喜来了：
20万的公寓，税费一共缴纳金额仅有1483.3元，连总价的1%都不足！
也就是比住宅的最低费率都低！！！你敢相信吗？还是有图有真相吧！
不多说，上图：
那么，为何公寓交易的税费差距会如此之大呢？
有人说3%，有人说5%，有人说13%，15%，30%，50%等等，到底公寓的税费国家的计税方法是怎么规定的呢？
笔者在地税交税的相关法律中总结了关于公寓交易的税费计算明细：
累计11个税种，具体如图：
所以，一般二手房交易2-3个税种都有很多人算不清楚了，更不用说公寓这么多的税费类型了。更多的人，往往都是一头雾水的胡说八道！
那么，我这个公寓为何交易只有不足1%的税费呢？
我来免费分享给大家下：
细节是这样的：
这个房子是按照20万的计税价格过户的，但是这个房子是2012年买入的，目前已经超过10年了。
由于当时买入的资料已经被房管局收取了，所以，我凭记忆写一下初始的数据，当时买入的时候，房东的原始购入发票是22万多点，10多年来每年租金收益托管给酒店，平均下来的收益是5%每年，也就是，实际情况是赚了11万多点，然后27万左右卖出的，房子网签计算税费是20万，装修家具家电折旧做了5万左右，而且前面的定金1.5万，留了5千元的交房保证金。
那么，税费的计算如何计算呢，接下来，我给这11个税费做个详尽的解释，期待可以帮助大家理解我是如何合法做到的：
1，契税：
正常需要的是计税价的3%，按理来说就是20万的3%，合计6000元，这个是买入方的税费，所以，跟本文无关。
2.增值税及附加。
由于这个房子一直没有涨价，所以，目前过户的时候，计算税费的金额就是20万，所以，这个房子的总价比买入价便宜，就没有了增值税。
3.个人所得税：
差额征收20% 由于没有差额，还亏钱，所以没有个人所得税
4.企业所得税：
个人房产，没有企业的事情，不算这一项
5.房屋印花税：计税价的万分之五
按理来说，是20万的0.05%，合计100元
6.不动产证工本费：非住宅550元
不在税费计算范围，不计算
7.他项权证工本费：非住宅550元
没有这一项，不计算
8.贷款评估费：评估价3%
由于现在房源联网，房管局有自己的评估体系，所以这个现在也是0成本
9.土地增值税：
①差额征收：[计税价—扣除项目金额]*适用税率—扣除项目金额*速算扣除数；
备注：扣除项目金额=原购入价*（1+N*5%）+原契税额+原维修基金额+本次印花税+本次增值税附加；
增值率=（计税价—扣除项目金额）÷扣除项目金额*100%
N=网签时间—原销售不动产发票取得时间。发票时间每满一年加计扣除5%，不满一年每超过6个月算一年，但总的取得时间不满一年不得加计扣除；
适用税率、速算扣除数：
增值率 适用税率 速算扣除数
≤50% 30% 0
>50%且≤100% 40% 5%
>100%且≤200% 50% 15%
>200% 60% 35%
?全额征收：计税价×5%（土增税增值税按照全额缴税，个税也按照全额征收）
这个里面是最复杂的，我一点点分析细节：
算法是：
差额征收：[计税价—扣除项目金额]*适用税率—扣除项目金额*速算扣除数；
里面的细节如下：
1.计税价：20万
2.扣除项目金额=原购入价*（1+N*5%）+原契税额+原维修基金额+本次印花税+本次增值税附加；
扣除项目金额=220000*（1+10*5%）+6600+0+100+0=336700元
3.适用税率：由于没有增值，所以是30%
4.扣除项目金额*速算扣除数
由于速算扣除是0.所以，本项计算为：
（200000-336700）*0.3=-41010
5.所以总体可以看的出来，计算出来是负数，但是国家没钱给到个人，所以，此处税费成本基本为0（不过土地增值不少，土地增值为：原购入价*（1+N*5%），也就是=220000*（1+5%*10）=330000元）
10.房产税：
房产原值*0.7*1.2
200000*0.7*1.2%=1680元
11.土地使用税：4元一个平方
29.93*4=119.72元
所以，通过以上专业的分析，那么，我们就发现了，其实二手房公寓交易的税费到底能有多少，确实是每个房子都不一样的！
那么，为何这个房子可以缴纳如此少的税费呢？
一：房子卖出的价格比买入的价格更低。且房管局内部评估价格也比较低
二：房源持有时间较长，超过10年了。
三：房源能抵扣税费的金额来源比较多：维修基金，税费等
那么，通过以上专业的分析，你现在理解为何每个公寓的税费都不一样了吧！
读到这里，聪明如你，现在的你还担心买了公寓，后续的二手公寓交易税费高吗？
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